Atteinte à la destination de l'immeuble : Liberté d'exploitation d'un commerce de bouche et liberté d'affectation commerciale de la cave

Des copropriétaires d'un immeuble situé avenue Daumesnil, comportant une unique boutique en pied d'immeuble exploitée à usage de vêtements pour enfants, ont fait porter à l'ordre du jour d'une assemblée une résolution dans ces termes « les copropriétaires après en avoir délibéré, décident de procéder à la modification du règlement de copropriété concernant l'interdiction d'installer un commerce type restauration».

La SCI bailleresse de cette boutique a par l'intermédiaire de son Conseil contesté dès avant l'assemblée le principe et le texte de cette résolution.

Les copropriétaires passant outre l'avertissement de la SCI ont finalement approuvé en assemblée une résolution encore plus restrictive, dans ces termes :
« Modification du règlement de copropriété concernant l'interdiction d'installer un commerce type restauration, traiteur et commerce de bouche (conditions de majorité de l'article 26). Les copropriétaires, après en avoir délibéré, décident de procéder à la modification du règlement de copropriété concernant l'interdiction d'installer un commerce de type restauration, traiteur et commerce de bouche».

Deux éléments méritent d'être précisés :

• De leur côté les copropriétaires s'appuyaient sur l'état descriptif de division de l'immeuble qui mentionne que le lot boutique est à usage de « quincaillerie»,
• Le locataire exploitant la boutique avait l'autorisation dans son bail d'exercer une activité de restauration, et il se trouvait par ailleurs près de pouvoir faire liquider ses droits à la retraite.

La SCI a engagé une procédure pour contester la résolution litigieuse.

La copropriété a reconventionnellement au cours de la procédure contesté l'affectation et l'usage d'une cave reliée par un escalier au lot boutique en faisant valoir que :

• la transformation de la cave en annexe du local commercial n'avait fait l'objet d'aucune autorisation de l'assemblée,
• la création d'une trémie et d'un escalier n'avait fait l'objet d'aucune autorisation de l'assemblée.

Le Tribunal de Grande Instance de Paris a rendu un jugement le 30 mai 2012 qui confirme des jurisprudences établies de la Cour de Cassation selon lesquelles:

• les mentions d'un état descriptif de division n'ont aucune valeur contractuelle s'agissant d'un document technique établi pour les seuls besoins de la publicité foncière, qui n'a pas pour objet de définir les droits et obligations des copropriétaires sur leurs lots,
• le changement de la nature de l'activité - de la vente de vêtement à la restauration n'implique pas en lui-même une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement, dès lors qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,
• l'assemblée ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telle qu'elle résulte du règlement de copropriété.

Le jugement ne fait que reprendre des jurisprudences bien établies.

Il est cependant novateur sur le débat qui entourait la question de la cave en posant que « dans un immeuble à usage mixte d'habitation et commercial, une cave peut être transformée en annexe d'un local commercial, le changement d'affectation d'un local accessoire tel une cave étant possible dès lors qu'il est conforme à la destination de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ».

Le jugement confirme ainsi une évolution sensible de la jurisprudence depuis quelques années en ce qui concerne les locaux accessoires.

Maître Philomène Conrad, Avocat Droit en Immobilier à Paris

Pièce(s) jointe(s):

Jugement du 30 Mai 2012

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